Налог на недвижимость в Испании: калькулятор для нерезидентов

Как пользоваться калькулятором

1. Калькулятор открывается на вкладке «Владение» — налоги за год; покупку и продажу выберите вверху.
2. Выберите регион и страну вашего налогового резидентства: ЕС и ЕЭЗ или любая другая страна, например Россия, Украина или Израиль.
3. Введите кадастровую стоимость (valor catastral) из квитанции IBI, отметьте, пересматривалась ли она в последние 10 лет, и, если сдаёте жильё, укажите арендную плату и число дней аренды.

Два ежегодных налога

Владелец-нерезидент каждый год платит два разных налога. IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) — местный налог муниципалитета: от 0,4 % до 1,1 % кадастровой стоимости, в отдельных городах больше. Его платят все владельцы, резиденты и нерезиденты, по квитанции муниципалитета.

Второй — налог на доходы нерезидентов (IRNR), декларация Modelo 210. Даже если жильё пустует или вы живёте в нём только в отпуске, Испания считает, что оно приносит условный доход: 1,1 % кадастровой стоимости, если её пересматривали в последние 10 лет, иначе 2 %. С этой суммы платят 19 % жители ЕС и ЕЭЗ и 24 % все остальные, в том числе налоговые резиденты России. Пример: при кадастровой стоимости 100 000 € и ставке 1,1 % условный доход — 1100 €, налог по ставке 24 % — 264 € в год, плюс IBI.

Сдача в аренду

За дни, когда жильё сдаётся, вместо условного дохода облагается арендная плата — по тем же ставкам. Вычитать расходы могут только жители ЕС и ЕЭЗ; для владельцев из других стран этот вопрос сейчас решают суды, поэтому перед подачей декларации посоветуйтесь с юристом.

Сроки

Условный доход за 2026 год декларируют с 1 апреля по 31 декабря 2027 года, доход от аренды за 2026 год — с 1 по 20 апреля 2027 года. Нерезиденты часто подают Modelo 210 через юриста или налогового представителя.

Покупка и продажа

При покупке вторичного жилья платят налог на передачу собственности (ITP) по ставке региона — от 6 % в Мадриде до 10 % и выше в Каталонии, при покупке новостройки у застройщика — 10 % НДС (IVA; на Канарских островах IGIC 7 %) и гербовый сбор AJD. При продаже нерезидент платит 19 % с прироста стоимости, а покупатель удерживает 3 % цены в счёт этого налога.

А в России?

Налоговый резидент России декларирует доход от сдачи испанского жилья и в России. Указ № 585 от 8 августа 2023 года приостановил большую часть соглашения России и Испании об избежании двойного налогообложения, поэтому, засчитывается ли испанский налог, уточните у налогового консультанта.

Калькулятор не учитывает налог на имущество (Patrimonio) и региональные льготы. Это правовая информация, а не консультация: суммы и сроки для вашего жилья проверит юрист в Испании. Первый запрос можно написать нам по-русски — мы переведём его на английский и передадим зарегистрированному юристу. Юристы в Испании работают на испанском и английском (некоторые знают и другие языки — они указаны на карточке каждого юриста); консультация, переписка и звонки дальше идут на одном из этих языков.