Hausbesetzer in Spanien: was gilt und wie Sie Ihre Immobilie zurückbekommen

Besetzer im Ferienhaus oder ein Mieter, der nicht zahlt: Registrierte Anwälte in Spanien erstatten Anzeige, führen das Eilverfahren und die Räumungsklage für Sie. Die Anwälte arbeiten auf Spanisch und Englisch; Ihre erste Anfrage können Sie auf Deutsch schreiben – wir übersetzen sie ins Englische.
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Räumung von Mietern und Hausbesetzern in Spanien: was Sie wissen sollten

Der Mythos von 48 oder 72 Stunden

Oft heißt es, die Polizei dürfe Hausbesetzer (okupas) nur in den ersten 48 oder 72 Stunden hinaussetzen, danach sei nichts mehr zu machen. Eine solche Frist steht in keinem spanischen Gesetz. Entscheidend ist etwas anderes: Die Verfassung schützt die Wohnung – ohne Zustimmung oder richterlichen Beschluss darf die Polizei sie nur bei einer frischen Tat (flagrante delito) betreten. Bemerken Sie oder Ihre Nachbarn das Eindringen sofort, rufen Sie gleich den Notruf 112. Ist die Tat nicht mehr frisch, entscheidet ein Gericht.

Ferienhaus oder leere Wohnung: zwei verschiedene Straftaten

  • Hausfriedensbruch (allanamiento de morada, Art. 202 Strafgesetzbuch): Wer in eine fremde Wohnung (morada) eindringt oder gegen den Willen des Bewohners darin bleibt, dem drohen sechs Monate bis zwei Jahre Haft. Als Wohnung gilt nach der Generalstaatsanwaltschaft auch ein Zweit- oder Ferienhaus, in dem Sie – wenn auch nur zeitweise – wohnen.
  • Besetzung (usurpación, Art. 245 Strafgesetzbuch): Wer eine Immobilie besetzt, die niemandem als Wohnung dient – etwa eine leerstehende Wohnung –, wird mit einer Geldstrafe bestraft.

Belegen Sie deshalb, dass Sie Ihr Ferienhaus nutzen: Möbel und persönliche Sachen, Rechnungen für Strom und Wasser, Fotos Ihrer Aufenthalte.

Was sich 2025 geändert hat

Seit dem 3. April 2025 können beide Straftaten im Schnellverfahren (juicio rápido) verhandelt werden – wenn die Polizei einen Bericht (atestado) aufgenommen und den Besetzer festgenommen oder vor das Bereitschaftsgericht geladen hat (Organgesetz 1/2025). Die vorläufige Räumung (desalojo cautelar) ordnet der Richter an, etwa auf Antrag der Staatsanwaltschaft. Vorschläge für eine Räumung binnen 24 Stunden wurden diskutiert, sind aber nicht Gesetz geworden.

Der zivile Weg: das Eilverfahren für Privatpersonen

Daneben gibt es seit 2018 ein zivilrechtliches Eilverfahren (Gesetz 5/2018, oft „desahucio exprés“ genannt). Es steht Privatpersonen offen, die Eigentümer sind oder die Wohnung rechtmäßig besitzen, außerdem gemeinnützigen Organisationen und öffentlichen Trägern von Sozialwohnungen – nicht Firmen. Die Klage kann sich gegen die „unbekannten Bewohner“ richten. Die Besetzer müssen binnen fünf Tagen ein Recht zum Besitz nachweisen; gelingt das nicht, ordnet das Gericht die sofortige Rückgabe an.

Mieter, die nicht zahlen

Ein Mieter ist kein Hausbesetzer: Gegen ihn hilft nicht die Polizei, sondern die Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs (desahucio por falta de pago). Das Mietgesetz LAU erlaubt dem Vermieter, den Vertrag zu beenden, wenn die Miete ausbleibt. Seit April 2025 muss vor der Klage ein Versuch stehen, sich außergerichtlich zu einigen – etwa durch Verhandlung oder Schlichtung. Zahlt der Mieter im Verfahren alles Geschuldete, kann er die Räumung einmal abwenden – nicht aber, wenn Sie ihn mindestens 30 Tage vor der Klage nachweisbar zur Zahlung aufgefordert haben. Ist ein Bewohner wirtschaftlich schutzbedürftig, bezieht das Gericht die Sozialdienste ein; das kann die Räumung verzögern.

Was Sie nicht selbst tun sollten

Die Besetzer eigenmächtig hinaussetzen, die Schlösser austauschen, während sie drin sind, oder Strom und Wasser abstellen, um sie zu vertreiben: Das kann als Nötigung (coacciones, Art. 172 Strafgesetzbuch) strafbar sein – gegenüber Mietern erst recht. Beim Kündigen der Versorgungsverträge urteilen die Gerichte je nach Fall unterschiedlich. Klären Sie jeden Schritt vorher mit dem Anwalt.

Vorbeugen beim Ferienhaus

  • eine Alarmanlage mit Anbindung an eine Sicherheitszentrale – ihr Protokoll belegt den Zeitpunkt des Eindringens,
  • Nachbarn oder ein Verwalter mit Schlüssel, die regelmäßig nachsehen und im Ernstfall sofort 112 rufen,
  • Eigentumsnachweis und Belege Ihrer Nutzung griffbereit,
  • eine Versicherung, die Rechtsschutz bei einer Besetzung einschließt.

Mehr zu Kauf und Vermietung: Anwalt für Immobilienrecht in Spanien; für ein Haus auf der Insel: Anwalt auf Mallorca.

In welcher Sprache beraten wird

Die Anwälte arbeiten auf Spanisch und Englisch; welche Sprachen ein Anwalt spricht, steht auf seiner Karte. Ihre erste Anfrage können Sie auf Deutsch schreiben – wir übersetzen sie ins Englische und geben sie an den Anwalt weiter. Beratung, Schriftverkehr und Telefonate laufen danach auf Spanisch oder Englisch. Wir sind keine Kanzlei und geben rechtliche Informationen, keine Rechtsberatung.

26 Anwälte für Räumung von Mietern und Hausbesetzern in Spanien

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  • Alvaro, lawyer in Fuengirola

    Alvaro

    Anwalt · Fuengirola, Spanien

    • 1,584 Fälle bearbeitet · 35 in diesem Bereich
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    José

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    Inma

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  • Raffaele, lawyer in Barcelona

    Raffaele

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  • María-José, lawyer in Murcia City

    María-José

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  • Rosa, lawyer in Mallorca

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  • Oscar, lawyer in Barcelona

    Oscar

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  • Angela, lawyer in Fuengirola

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  • Domingo, lawyer in Las Palmas de Gran Canaria

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  • Rafael, lawyer in Seville

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    • Law, University of Seville
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  • Daniel, lawyer in Mallorca

    Daniel

    Anwalt · Mallorca, Spanien

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    • Law, UIB
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  • Juan Ignacio, lawyer in Vera

    Juan Ignacio

    Anwalt · Vera, Spanien

    • 117 Fälle bearbeitet · 4 in diesem Bereich
    • seit über 15 Jahren tätig
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  • Maria, lawyer in Girona

    Maria

    Anwalt · Girona, Spanien

    • 60 Fälle bearbeitet · 4 in diesem Bereich
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    • Law, Universidad Pompeu Fabra, Barcelona
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  • Francisca, lawyer in Gandia

    Francisca

    Anwalt · Gandia, Spanien

    • 469 Fälle bearbeitet · 3 in diesem Bereich
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    • Spricht: Englisch, Spanisch
    • University of Valencia
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  • Miguel, lawyer in Oviedo

    Miguel

    Anwalt · Oviedo, Spanien

    • 254 Fälle bearbeitet · 3 in diesem Bereich
    • seit über 26 Jahren tätig
    • Spricht: Englisch, Spanisch
    • Law, University of Oviedo
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  • Juan, lawyer in Madrid

    Juan

    Anwalt · Madrid, Spanien

    • 164 Fälle bearbeitet · 3 in diesem Bereich
    • seit über 10 Jahren tätig
    • Spricht: Englisch, Spanisch
    • Degree in Law, Deusto University (Bilbao, Basque Country)
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  • Francisco, lawyer in Cadiz

    Francisco

    Anwalt · Cadiz, Spanien

    • 136 Fälle bearbeitet · 3 in diesem Bereich
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  • María Luz, lawyer in Marbella

    María Luz

    Anwalt · Marbella, Spanien

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    • seit über 3 Jahren tätig
    • Spricht: Englisch, Spanisch
    • Law Degree, University of Granada
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  • Sabela, lawyer in Vigo

    Sabela

    Anwalt · Vigo, Spanien

    • 250 Fälle bearbeitet · 1 in diesem Bereich
    • seit über 17 Jahren tätig
    • Spricht: Englisch, Spanisch
    • Law, Santiago de Compostela
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  • María, lawyer in Estepona

    María

    Anwalt · Estepona, Spanien

    • 184 Fälle bearbeitet · 1 in diesem Bereich
    • seit über 8 Jahren tätig
    • Spricht: Spanisch, Englisch
    • Law, University Granada
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  • Jesus, lawyer in Santiago de Compostela

    Jesus

    Anwalt · Santiago de Compostela, Spanien

    • 16 Fälle bearbeitet · 1 in diesem Bereich
    • seit über 3 Jahren tätig
    • Spricht: Englisch, Spanisch, Portugiesisch, Französisch
    • Law Degree, University of Santiago de Compostela
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  • Albert, lawyer in Barcelona

    Albert

    Anwalt · Barcelona, Spanien

    • 294 Fälle bearbeitet
    • seit über 28 Jahren tätig
    • Spricht: Englisch, Spanisch
    • Law, University of Barcelona, Glasgow University School of Law
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  • Pablo, lawyer in Granada

    Pablo

    Anwalt · Granada, Spanien

    • 11 Fälle bearbeitet
    • seit über 21 Jahren tätig
    • Spricht: Spanisch, Englisch, Französisch
    • Degree in Law, Universidad de Granada
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  • Ramon, lawyer in Almeria

    Ramon

    Anwalt · Almeria, Spanien

    • seit über 13 Jahren tätig
    • Spricht: Englisch, Spanisch
    • Law, Almeria University
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Was unsere Mandanten über unseren Service sagen (Spanien)

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    24 Apr 2023