Покупка недвижимости в Италии иностранцами: порядок, налоги и что даёт покупка

Иностранец покупает жильё в Италии через предварительный договор и акт у нотариуса; нужны налоговый код codice fiscale и проверка объекта, а ВНЖ покупка сама не даёт. Юристы в Италии проверят объект и проведут сделку, в том числе по доверенности; запрос можно написать по-русски — мы переведём его на английский, а консультация — на итальянском или английском.
юристов, Италия
3
дел по этой услуге
64
оценка клиентов, Италия
4,99 ★

Покупка недвижимости (Италия): что нужно знать

Кто может купить

Граждане ЕС и иностранцы с действующим итальянским видом на жительство покупают на тех же условиях, что итальянцы. Для остальных действует правило взаимности (condizione di reciprocità, ст. 16 вводных положений Гражданского кодекса): купить можно, если ваша страна позволяет покупать итальянцам. Нотариус сверяется со справками МИД Италии; сделка без взаимности ничтожна.

  • Украина и Беларусь: по справкам МИД, жильё иностранцы там покупают без ограничений, а землю — с запретами, поэтому участок без дома проверяют отдельно;
  • Россия: справка МИД предупреждает о санкциях ЕС — проверяют, не находятся ли под ними покупатель и продавец, а банки ЕС не принимают от граждан России вклады больше 100 000 евро, если у них нет ВНЖ в ЕС. Похожее ограничение вкладов действует для граждан Беларуси, поэтому порядок оплаты обсуждают с юристом заранее.

Как проходит покупка

  1. Налоговый код codice fiscale — без него ничего не подписывают; его выдают налоговая служба Италии или консульство.
  2. Предложение о покупке (proposta d'acquisto), часто через агентство: принятое продавцом, оно уже договор, а не формальность.
  3. Предварительный договор (compromesso, contratto preliminare) с задатком, обычно caparra confirmatoria: откажется покупатель — продавец оставит задаток себе; откажется продавец — вернёт его вдвойне.
  4. Акт у нотариуса (rogito): нотариус (notaio) проверяет стороны и реестры, удерживает налоги и регистрирует переход права. Акт на итальянском; кто не знает языка, подписывает с переводчиком.

Приезжать не обязательно: подписать может представитель по доверенности, оформленной у нотариуса или в консульстве, с апостилем и переводом.

Что проверить до задатка

Нотариус — нейтральное должностное лицо, а не советник покупателя, и главный риск возникает раньше — при предложении и задатке. Юрист покупателя проверяет кадастровую выписку (visura catastale) и план, ипотеки и аресты (visura ipotecaria), соответствие дома разрешениям и кадастру (conformità urbanistica e catastale), сертификаты пригодности и энергоэффективности, а в многоквартирном доме — долги по взносам. Незаконные пристройки в старых домах встречаются часто и мешают перепродаже или ипотеке.

Налоги

  • у частного продавца — регистрационный налог 9 % (не меньше 1000 евро) и по 50 евро ипотечного и кадастрового; при покупке жилья его можно считать с кадастровой стоимости, обычно намного ниже цены;
  • у застройщика — НДС 10 % (22 % на элитное жильё) и три фиксированных налога по 200 евро;
  • льгота prima casa — 2 % вместо 9 % (или НДС 4 %), если покупатель живёт в этой коммуне или переедет туда в течение 18 месяцев; не переехал — льгота пропадает с доплатой и штрафом.

Сверху — нотариус и, если есть, агентство. Ежегодно коммуна берёт налог IMU; от него освобождено только основное жильё того, кто живёт в Италии (кроме элитного), а дом нерезидента облагается как второе жильё.

Что даёт покупка: ВНЖ

Покупка сама по себе не даёт ни вида на жительство, ни гражданства. Своё жильё помогает получить визу residenza elettiva, но для неё нужен стабильный доход не от работы — по данным консульств около 31 000 евро в год. Инвесторская виза недвижимость не принимает. Подробнее — ВНЖ Италии.

Дома за 1 евро

Программы case a 1 euro ведут отдельные коммуны: по объявлению (bando) они предлагают заброшенные дома — свои или частных владельцев — за символическую цену. Взамен покупатель обязуется в срок подать проект и отремонтировать дом, обычно за один–три года, и вносит гарантию, чаще 1000–5000 евро, которую при срыве сроков удерживают. Налоги, нотариус и ремонт стоят несравнимо больше евро, а условия у каждой коммуны свои.

На каком языке работают юристы

Юристы ниже работают на итальянском и английском, а на карточке каждого указано, какими языками он говорит сам. Первый запрос можно написать по-русски — мы переведём его на английский и передадим юристу; консультация, переписка и звонки дальше идут на языке юриста: итальянском или английском. Мы не юридическая фирма: здесь правовая информация, а не юридическая консультация; ваш случай оценит юрист.

Италия: 3 юристов по услуге «Покупка недвижимости»

Отсортировано по опыту в этой услуге. Напишите любому из них — юрист ответит на языке страны или на английском, без обязательств.

  • Giovanni, lawyer in Turin

    Giovanni

    Юрист · Turin, Италия

    • Проведено дел: 286 · из них по этой услуге: 40
    • Стаж более 16 лет
    • Языки: английский, французский
    • Law, University of Turin
    • 4.99(23 отзывов)
    Связаться: Giovanni
  • Giorgio, lawyer in Genoa

    Giorgio

    Юрист · Genoa, Италия

    • Проведено дел: 148 · из них по этой услуге: 19
    • Стаж более 11 лет
    • Языки: русский, английский
    • Law, University of Genoa
    • 5.00(5 отзывов)
    Связаться: Giorgio
  • Alfredo, lawyer in Naples

    Alfredo

    Юрист · Naples, Италия

    • Проведено дел: 30 · из них по этой услуге: 5
    • Стаж более 5 лет
    • Языки: английский, испанский, итальянский
    • Masters Degree in Law, Università Federico II di Napoli
    • 5.00(1 отзыв)
    Связаться: Alfredo
Форма связи · переписка с юристом

Связаться с юристом по услуге «Покупка недвижимости»

3 зарегистрированных юристов оказывают эту услугу (Италия). Опишите свою ситуацию в коротком чате — что произошло, где и как с вами связаться. Запрос можно написать по-русски: его проверят, переведут на английский и передадут юристу, который ведёт именно такие дела; юрист работает на языке страны и на английском — без обязательств.

Мы не просто каталог анкет: мы работаем с каждым юристом лично. Каждый состоит в коллегии адвокатов, а его опыт, языки и отзывы клиентов открыто указаны в его карточке.

Посмотреть юристов ↓

На запросы отвечают юристы AdvocateAbroad. Этот сайт даёт правовую информацию, а не юридические консультации.

Другие услуги в области «Недвижимость» (Италия)

Все услуги: Недвижимость, Италия

Что наши клиенты говорят о нашем сервисе (Италия)

Отзывы приведены на английском языке.

  • Overall I had a very satisfying experience. The lawyer was very helpful on the phone, on WhatsApp and, at the end, during a 3-hour meeting at the notary's office. He is very professional and did everything I could have wanted, and I am sure we received the best service possible.
    — Bo
    07 Apr 2022
  • I received absolute clarity throughout the process, and in good time. I am happy with the service so far.
    — Matt
    16 Jan 2020
  • The lawyer was so amazingly helpful, assisting me remotely while I was in Haiti and in person when I visited Spain. She has a fantastic personal manner and is super approachable, her English is flawless, and I would 100% use her again for future legal advice in Spain.
    — Matt
    11 Sep 2026
  • I had an excellent experience working with the lawyer when I bought my home in Spain. Right from the start she was professional, knowledgeable and always available for my questions. She walked me through each stage of the purchase, explained it all clearly in English, and turned what might have been a stressful experience into a straightforward and secure one. Her attention to detail, efficiency and commitment left me completely confident that my interests were protected during the transaction. Her expertise meant that all of it was handled smoothly and professionally, so I would highly recommend her to anyone looking for a reliable, trustworthy lawyer in Spain. I am grateful for her outstanding support and for a home purchase that was such a positive experience.
    — Ahmed
    03 Jul 2026
    Property Purchase
  • The lawyer went above and beyond to help us through the purchase of a property abroad. He was warm, engaging and always professional, and his constant guidance and support made all the difference: the process would have been close to impossible otherwise.
    — Schmoogle
    03 Jul 2026
    Property Purchase
  • We bought an apartment in Italy with this lawyer's help. He proved knowledgeable right from the start and replied promptly whenever we wrote. On top of that he is a personable gentleman, and dealing with him was a real pleasure. Thank you.
    — Lou
    03 Jul 2026
    Property Purchase
  • We can only speak very highly of the work the lawyer did for us, first in correcting documents that had been poorly or wrongly completed, then in guiding us through the rest of a CPCV process that needed legal support so that the titles and registrations were obtained in good time and we could go ahead with buying the property we had in mind. Had we not sought legal services, we would have faced a cumbersome effort to find our own way through the Portuguese system to get the land documents we needed. I have talked with people who are thinking about moving to Portugal, and I advise them to look for legal services from the very start, not when they are already in a difficult situation. Both lawyers have been prompt and thorough with their answers and services whenever we needed them. With the help of one of them our estate planning is now in place, and we are confident our children will be in good hands if they ever need to sell our property. Again, we feel very fortunate to have had such excellent support and services from the two lawyers. We have been comfortable and confident in the decisions we made.
    — Kenneth
    10 Mar 2026
    Property Purchase
  • The lawyer was truly brilliant throughout my house purchase in Italy. He was incredibly responsive at all times and also gave excellent advice and service. Anyone who needs legal assistance would be well served by him, and I recommend him without hesitation.
    — Darryn
    02 Mar 2026
    Property Purchase
  • My highest recommendation goes to the lawyer and her team. In everything I experienced, they were exceptionally knowledgeable, professional and trustworthy. Most of all, their approachable and friendly manner made them stand out in every interaction. Finding your way through the legal landscape across the various regions of Spain can be complex, especially for people unfamiliar with local processes. Her expertise and guidance made the whole experience clear and uncomplicated. Thanks to her assistant as well, our home purchase went through smoothly and without a single problem. Given how outstanding the service was, I wholeheartedly endorse her to anyone seeking reliable, expert legal support.
    — Mr
    11 Nov 2025
    Property Purchase
  • Approachable and professional in knowledge and service, extremely thorough with details, and I am completely satisfied.
    — D
    07 Nov 2025
  • I used the lawyer for the purchase of a property in Spain earlier this year. She contacted me very quickly after my first approach and proved to be friendly and knowledgeable in her field. I would not hesitate to recommend her to anyone buying property, and if the need arises I will certainly hire her again.
    — Will
    31 Oct 2025
    Property Purchase
  • The lawyer's work, communication and professionalism in dealing with the sale of a property that carried outstanding debts were amazing. She noticed every detail, answered quickly and always told me how things stood. It was an outstanding experience; I highly recommend her, and I will stay in touch for any future cases.
    — Ines
    28 Oct 2025
    Property Purchase